Guia de Compras

Documentação
De quem é a responsabilidade do pagamento do Foro e do laudêmio, se o terreno for foreiro?

• A responsabilidade é do comprador, de forma idêntica ao ITIV e IPTU.

Quais as despesas decorrentes da escritura que é de responsabilidade do comprador?

• ITIV;
• Lavratura;
• Registro;
• Prestação de serviços do despachante

Quais os documentos necessários para lavratura da escritura e registro de responsabilidade do comprador?

• Contrato de Compra e Venda;
• Cópias Simples do RG e CPF;
• Certidão de Casamento ou Declaração de União Estável;
• Comprovante de Pagamento do ITIV (Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV);
• Comprovante de Pagamento dos DAJ’s (Documento de Arrecadação Judiciário).

Quais os documentos necessários para lavratura da escritura e registro de responsabilidade do vendedor?

• Contrato Social e a Última Alteração Contratual;
• RG e CPF dos Sócios;
• Carta de Quitação Condominial;

Que certidões são de responsabilidade do vendedor fornecer?

• Certidão Negativa de Ônus;
• Certidão Negativa de Débitos Imobiliários;
• Certidão Justiça do Trabalho;
• Certidão Estadual (Concordata, Falência e Recuperação Judicial e Ações Cíveis);
• Certidão Negativa de Débitos Reativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;

FGTS
Pode ser usado o FGTS de todos os compradores do apartamento?

Sim. A utilização do FGTS poderá ser feita por cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declarem viver em regime de união estável. Ambos deverão atender a todas as exigências básicas para a utilização do FGTS e figurarem na escritura como adquirentes do imóvel.

Posso utilizar o meu FGTS junto com o processo de financiamento bancário?

Sim, pode utilizá-lo em financiamentos do S.F.H., desde que se enquadre nos pré-requisitos correspondentes, bastando, para isso, fazer a solicitação através de impresso e documentação própria na mesma pasta de documentos do financiamento bancário.

Posso utilizar o meu FGTS sem adquirir o financiamento bancário?

Sim, bastando, para isso, fazer a solicitação através de impresso e documentação própria junto a qualquer instituição financeira. Observar que, neste caso, o FGTS terá que ser utilizado para quitar o saldo devedor, pois a documentação também terá força de escritura pública, não podendo, desta forma, ficar saldo remanescente com a construtora.

Quais a condições para uso do FGTS para compra de imóvel:

• Não seja(m) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial urbano financiado pelo SFH -Sistema Financeiro da Habitação, em qualquer parte do território nacional.
• Não seja(m) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial urbano concluído ou em construção no atual município de residência e/ou no município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.
• Não possua(m) participação maior do que 40% de propriedade em um ou mais imóveis.
• Tenha(m) um tempo de contribuição mínimo de 3 anos, não sendo necessário serem consecutivos.
* O(s) imóvel(eis) deve(m) estar avaliado(s) em, no máximo, R$ 800.000,00.

O imóvel a ser adquirido deve estar localizado:

• No município onde o(s) adquirente(s) exerça(m) sua ocupação principal, salvo quando se tratar de município limítrofe ou integrante da região metropolitana.
• No município em que o(s) adquirente(s) comprovar(em) que já reside(m) há pelo menos 1(um) ano, cuja comprovação é feita mediante a apresentação de, no mínimo, 2 (dois) documentos simultâneos, tais como contrato de aluguel; contas de água, luz , telefone ou gás; recibos de condomínio; ou declaração do empregador ou de instituição bancária.
•* O FGTS pode ser utilizado pelos cônjuges ou companheiros independente do regime de casamento, desde que aquele que não é adquirente principal compareça no contrato como coadquirente.
•* Pode ser utilizado junto com processos de financiamento bancário, do SFH, desde que se enquadre nos pré-requisitos correspondentes, bastando para isso fazer a solicitação por meio de impresso e documentação própria na mesma pasta de documentos do financiamento bancário.
•* Pode ser utilizado sem adquirir o financiamento bancário, sendo necessário fazer a solicitação em qualquer instituição financeira (qualquer banco). Neste caso, o FGTS terá que ser utilizado para quitar o saldo devedor, pois a documentação também terá força de escritura pública, não podendo desta forma ficar saldo remanescente com a construtora.
Importante - As regras do uso do FGTS podem ser alteradas a qualquer momento pelo Conselho Curador do FGTS. Consulte o site da Caixa Econômica Federal, no link abaixo, para mais informações e verificar o saldo de sua conta.

Consulte o saldo do seu FGTS
Para consulta do saldo, clique no item 'Saldo e Extrato do FGTS'. É necessário ter uma senha cadastrada no site da Caixa. Para isso, preencha o campo NIS (Número de Identificação Social), que pode ser o PIS (Programa de Integração Social), PASEP (Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público) ou NIT (Número de Identificação do Trabalhador), normalmente anexados na última página da Carteira de Trabalho, e clique em '"Cadastrar senha".

Na página de cadastro, é necessário a data de nascimento, o CNPJ de um empregador e a data de admissão nessa empresa.Com a senha cadastrada, para consultar o saldo, é necessário apenas preencher o campo NIS, a senha e clicar em 'Serviços ao cidadão'. O saldo será apresentado com a contribuição realizada por todos os empregadores.

Confira outras informações sobre financiamento bancário
O valor de avaliação do imóvel é determinado pela central de engenharia do banco, que providenciará a avaliação e a expedição do respectivo laudo.

Perguntas que você não pode deixar de fazer na hora de comprar um imóvel
01- O que é um lançamento imobiliário?

É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. O início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.

02- Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?

Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento.

03- O que significa comprar um imóvel na planta?

Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela Incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura.

04- Que cuidados deve-se tomar para comprar um imóvel na planta?

Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de Incorporadoras e Construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade.

05- Como sei se devo confiar numa Incorporadora?

Obtenha informações sobre a tradição desta Incorporadora, verificando:
• há quanto tempo ela trabalha no mercado;
• quantos empreendimentos ela entregou;
• padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis.

06- Como posso obter informações adicionais sobre uma Incorporadora?

Hoje em dia, muitas Incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Você pode encontrar o balanço dessas empresas nos seus respectivos sites. Uma outra forma seria verificar se as obras em andamento da Incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção. Além de o próprio financiamento ser uma maior garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira.

07- A responsabilidade de entrega do imóvel é da Incorporadora ou da Construtora?

Ainda que a Incorporadora possa contratar uma Construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre à Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.

08- O que encontro em um stand de vendas?

O stand de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No stand, encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento.

09- Para que serve o apartamento modelo decorado?

O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos stand de vendas, tem como finalidade mostrar em escala real as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.

10- O que é um imóvel na planta?

É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

11- O que é Memorial de Acabamento?

Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.

12- O que é área privativa?

É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

13- O que é área comum?

É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

14- As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso?

Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras em que não.

15- O que é a corretagem imobiliária?

Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

16- Para quem devo pagar o valor da corretagem?

Nos imóveis construídos pela Concreta, o valor da taxa de corretagem já faz parte do preço de venda do imóvel, sendo pago pela construtora à imobiliária.

17- O que é Incorporação Imobiliária?

Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades.

18- Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?

É a Lei Federal no 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.

19- O que é o Memorial de Incorporação?

É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no artigo 32 da lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

20- Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?

A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação.A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador,o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.

21- Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?

É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva Prefeitura Municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.

22- Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?

Quando se vende um imóvel por um valor superior ao valor da compra, a diferença a depender, estará sujeita a tributação do Imposto de Renda, segundo à regras específicas que podem ser consultadas no Regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

23- O que é Tabela Price?

É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

24- O que é Sistema SAC?

É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

25- O que é o índice de correção?

É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

26- O que é INCC?

Elaborado pela Fundação Getulio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais.É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

27- O que é IGP-M?

Calculado pela Fundação Getulio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após a entrega das chaves do imóvel em contratos que preveem pagamentos diretamente à Incorporadora.

28- O que é TR?

É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

29- Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?

Quando se compra um imóvel financiado provido diretamente pela Incorporadora, utiliza-se como índice de correção das prestações o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou ICC (Índice Regional que faz parte do INCC Nacional) durante o período da construção. Após isso, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), acrescendo-se 12% ao ano, sistema Price. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se o mesmo procedimento acima durante o processo de construção. Depois disso, e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR (Taxa Referencial), acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.

30- Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?

A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos junto a instituições financeiras com prazo de pagamento em até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos stands de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.

31 – Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia?

Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.

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